| 【編者按】按照“提得準、議得透、辦得實”工作導向，青島市政協(xié)提案工作辦公室聯(lián)合信網傳媒推出“優(yōu)秀提案背后的故事”系列策劃，以文字和圖片記錄優(yōu)秀提案背后的精彩故事。典型引路，倡導廣大政協(xié)委員圍繞中心服務大局，關注民生聚焦發(fā)展，提出更多地精品提案，讓資政建言成果真正轉化成了推動經濟社會發(fā)展的務實舉措，助推青島經濟社會駛入高質量發(fā)展的快車道。 隨著越來越多的房屋進入維修高峰期，維修資金的使用需求日漸增長，維修資金的管理和利用問題也被人們日漸關注。房屋專項維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。用好、用活這筆錢，是解決許多住房維修問題、保障群眾利益的重要途徑。作為一種按份共有的財產，維修基金卻存在“使用難”的問題，導致居民訴求難以得到滿足，制度設計的初衷也沒有得到充分發(fā)揮。為此，在青島市政協(xié)十四屆三次會議上，青島市政協(xié)委員、青島天安科創(chuàng)城產業(yè)有限公司總經理何緒亭提出了“關于進一步完善房屋專項維修資金使用管理政策”的提案，“建議相關部門要不斷完善原有的政策規(guī)定，多措并舉讓資金的監(jiān)管、使用、維護變得更加透明和靈活。” 房屋專項維修資金“使用難” “我本身就是從事地產相關行業(yè)，房屋專項維修資金歸集、管理、使用問題全國也普遍存在。”何緒亭在日常生活中注意到，早期因網絡管理平臺不完善，導致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關聯(lián)，進而使得想要使用資金時的“申請難”。另外，房屋專項維修資金還存在使用申請時流程長、組織弱等問題，讓居民感到十分不便，“這些問題讓業(yè)主感覺買房時交的房屋維修基金難以用在刀刃上，像是白花了錢一樣?！?br> 何緒亭查閱了相關文件和規(guī)定，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的房屋公共維修資金政策中僅明確繳納和使用對象，無明確監(jiān)管單位，大量資金如同進入“休眠”期，還出現(xiàn)了資金不夠、需要補繳等問題，又使公共維修基金的動用難上加難，“所以實踐中一方面大量房屋設施亟待維修，另一方面巨額房屋專項維修資金被閑置?！?br>
實地考察調研。(來源：受訪人) 政協(xié)委員深入調研建言獻策 何緒亭重點走訪了青島市物業(yè)協(xié)會的相關人士，力求讓提案的數(shù)據更“準”，問題分析更“透”，建議舉措更“實”?！白≌姆课輰ｍ椌S修資金大多是由物業(yè)代管，我們通過走訪調研青島市物業(yè)協(xié)會的專業(yè)人士，獲取到了第一手真實有效的資料和數(shù)據，為提案撰寫提供了堅實的事實基礎。通過調研深入了解了提案中問題的背景、原因及其影響，從而準確把握問題的本質，為提案的形成提供有力支撐。”何緒亭介紹到。 何緒亭委員在調研中了解到，由于“維修資金”的使用需要三分之二以上業(yè)主同意，但諸如“屋頂漏水和外墻滲水”等問題多發(fā)于高樓層，維修資金申請就很難獲得低層業(yè)主的同意，導致維修資金使用難的問題比較突出，對此何緒亭在提案中“對癥開方”就維修資金的使用方法提出了更加切實和全面的建議，希望為該部分業(yè)主解決房屋維修問題提供一定的幫助。 “建議物業(yè)辦定期對各社區(qū)物業(yè)進行相關審批流程辦理的培訓，并出具相關案例資料作為參考?？梢蚤_設專門的政策審批大廳，基金提取申報方將資料備齊后在審批大廳一站式辦理。”優(yōu)化完材料審批流程，維修及時率也是關鍵，何緒亭介紹，相關部門要借助“互聯(lián)網+”思維模式。“建議開發(fā)手機業(yè)主投票App或微信應用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對維修資金表決和監(jiān)督的權利。” “房屋專項維修資金屬于‘共有私產’使用上具有一定范圍內‘公共利益’的目的。”何緒亭建議，探索將房屋專項維修資金強制規(guī)定為信托財產，由國有平臺進行信托管理，讓其成為類似于“公司財產”進行管理。
實地考察調研。(來源：受訪人) 推動維修資金管理舉措落地生根 目前，有關部門已結合提案建議，采取了較有針對性的落實舉措，比如重點推進修訂“房屋專項維修資金”使用的有關政策條款，建立線上管理體系；推動打通“智慧物業(yè)”和“維修資金”兩個線上系統(tǒng)，實現(xiàn)了維修資金使用的線上便捷化投票等。 “隨著社會的發(fā)展和城市化進程的加快，住房維修基金的重要性和作用也將不斷提高和發(fā)展。未來我們將在住房維修基金的合理配置和使用效益方面加強關注和調研，助力住房維修基金不斷完善發(fā)展，更好地滿足廣大業(yè)主的需求和利益。”何緒亭說。文/郭慧敏 [page] 關于進一步完善房屋專項維修資金使用管理政策的提案 第一提案人：何緒亭 單位職務：青島天安科創(chuàng)城產業(yè)有限公司總經理 房屋專項維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，作為一種按份共有的財產，存在“使用難”的問題。根據我國法律規(guī)定，業(yè)主在買房時必須支付這筆“養(yǎng)老金”，以備將來專門用于房屋公共部分的維修和更新、改造。然而，按照我國現(xiàn)行制度使用這筆資金時，卻普遍遭遇了有錢難取的尷尬。據青島市2021年度市級房屋專項維修資金（商品住宅）管理情況公示數(shù)據顯示，截至2021年12月31日，市級房屋專項維修資金代收銀行13家，賬戶結余資金1443818.85萬元，其中2021年度繳存125150.96萬元，但使用金額只有1460.59萬元，使用率不到1.2%（數(shù)據來源：青島市物業(yè)服務保障中心）。另據全國物業(yè)協(xié)會有關人士表示，住宅公共維修資金歸集、管理、使用等問題實際上在全國普遍存在。與千家萬戶切身利益緊密相關的房屋公共維修資金的使用效率問題如同一個巨大的謎團，已經開始引起社會的普遍關注。 一、現(xiàn)狀及問題 （一）早期業(yè)主買房時因網絡管理平臺不完善導致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關聯(lián)、資金申請難。 早期業(yè)主買房時，由開發(fā)商代收公共維修資金后交由政府相關部門代管，但因當時無統(tǒng)一的網絡管理平臺，部分紙質版明細賬單錄入時出現(xiàn)了信息誤差以及部分信息丟失，導致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關聯(lián)。而房屋專項維修資金使用前，首先進行業(yè)主信息關聯(lián)，明確每戶業(yè)主信息及名下房屋專項維修資金金額，維修公共部分歸屬于哪些業(yè)戶，均分到每戶房屋專項維修資金金額是多少。由于數(shù)據關聯(lián)不到位，導致小區(qū)申請房屋專項維修資金難、審批流程慢。 (二)維修資金使用存在流程長、組織弱、使用不暢等問題。 房屋專項維修資金申請流程繁瑣，資料搜集難，審批時間長，加之業(yè)主委員會、街道辦事處等組織使用主體組織維修資金使用意愿不強、動力不足、考核不到位等，維修資金使用存在不便捷、效率不高等問題，對民生影響較大。（三）房屋專項維修資金合理使用難且資金長期閑置。 根據《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“使用房屋專項維修資金需小區(qū)三分之二（人數(shù)和面積）業(yè)主簽字同意”。然而，不是受益人的業(yè)主會選擇拒絕。例如：住在1樓的業(yè)主，就不愿意承擔電梯的修理費用以及頂樓漏雨的修理費用，導致《征求意見結果》達不到動用維修資金的資格。另外，有部分業(yè)主存在房屋長期出租、空置等情況，僅簽字一項流程需花費數(shù)月時間。 此外，房屋公共維修資金政策出臺，僅明確繳納和使用對象，無明確監(jiān)管單位，大量資金如同進入“休眠”期。以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金“沉睡”在銀行賬戶上，不僅跑不過通脹率，還蘊藏著維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之后的使用高峰期，卻出現(xiàn)無法滿足維修需求的巨大隱憂。屆時出現(xiàn)資金不夠、需要補繳等問題，又使公共維修基金的動用難上加難，所以實踐中一方面大量房屋設施亟待維修，另一方面巨額房屋專項維修資金被閑置。 二、建議 近年來隨著房齡的上升，房屋公共維修資金逐步進入使用高峰期，建議進一步完善原有的政策規(guī)定，讓資金的監(jiān)管、使用、維護都能更加透明和靈活。 （一）推動審批流程優(yōu)化，破解維修資金申請使用難點堵點。 建議物業(yè)辦定期對各社區(qū)物業(yè)進行相關審批流程辦理的培訓并出具相關案例資料作為參考。開設專門的政策審批大廳，基金提取申報方將資料備齊后于審批大廳一站式辦理，一次性告知，避免群眾“多跑腿”，優(yōu)化服務質效，真正為人民群眾帶來便利。 （二）借助互聯(lián)網+思維模式，確保維修的及時率。 為有效化解維修資金使用中業(yè)主表決難、周期長的問題，建議由主管部門開發(fā)手機業(yè)主投票App或微信應用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對維修資金表決和監(jiān)督權，該方面可借鑒西安市的做法。2019年由西安市住建局開發(fā)建設了“維修資金使用微信投票系統(tǒng)”，業(yè)主可通過關注“西安住建”微信公眾號并綁定業(yè)主身份后，對維修資金使用事項進行投票表決，進一步提升業(yè)主投票表決效率。 （三）將房屋專項維修資金規(guī)定為一種特殊的信托財產。 住宅專項維修資金有多個擁有者，但每個擁有者都有權阻止他人使用該筆資金，沒有人擁有有效的使用權，屬于一種“反公地悲劇”現(xiàn)象。房屋專項維修資金屬于“共有私產”，使用上具有一定范圍內“公共利益”的目的。因此，建議將房屋專項維修資金強制規(guī)定為信托財產，由國有平臺進行信托管理，讓其成為類似于“公司財產”進行管理，每個業(yè)主相當于公司中的股東，集中后的房屋專項維修資金相當于公司財產，小區(qū)通過成立業(yè)主大會和業(yè)委會管理房屋專項維修資金，決定其使用，并可通過“內置式”或“外置式”對房屋專項維修資金進行管理： 1.內置式管理：委托業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管理。業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主的權力機構，有權決定住宅專項維修資金的使用事宜。業(yè)主大會決策可實行“一股一票”制度，即按照業(yè)主住房面積折成“一平米一票”，采用少數(shù)服從多數(shù)的議事規(guī)則進行表決，不能參加會議的業(yè)主可委托代理人進行投票表決；沒有委托代理人，又不參會的業(yè)主視為放棄表決的權利，其住房面積不被計算在內。 2.外置式管理：經業(yè)主大會表決通過，將房屋專項維修資金委托國有基金公司或社會中介組織進行管理。在美國，住房專項維修資金的管理是完全市場化操作。業(yè)主繳納的住宅專項維修資金均由基金公司負責管理。如果房屋需要維修，則由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給銀行，銀行需支付基金公司相應利息。 文章來源：信網。如上內容為青島信息港（www.xiewudingchuang.com）官方網站綜合整理發(fā)布，版權歸原作者所有。青島信息港官方網站是山東青島區(qū)域化綜合性新媒體平臺，目前青島信息港已全網覆蓋，主要有今日頭條、微博、微信、嗶站、知乎、搜狐新聞、網易新聞、騰訊新聞、新浪新聞等商業(yè)平臺，以及中央和省市地方官方媒體平臺入駐號，實現(xiàn)了全網覆蓋。青島信息港是山東半島地方信息門戶，擁有廣播電視經營許可證，按規(guī)定進行工信部和公安局的備案，內容源于網絡，版權歸原網站所有，如有侵權請聯(lián)系。如需轉載時請保留原版權的完整信息，否則追究侵權責任。 |
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